Ertragswertverfahren

Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer und seit 2009 ist für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, das Ertragswertverfahren anzuwenden.

Ertragswert

Die Definition des Ertragswertes lässt sich aus den Vorschriften über das Ertragswertverfahren aus der lmmoWertV ableiten. Danach handelt es sich um die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert solcher Immobilienobjekte zu ermitteln, bei denen der Ertrag aus dem Grundstück der wichtigste Wertfaktor ist (z. B. Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, gemischt genutzte Immobilien).

 Der Ertragswert wird wie folgt ermittelt:

  • Zunächst wird der Bodenwert durch Preisvergleiche oder mit Hilfe von Richtwerten ermittelt.
  • Daneben werden vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag die Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibungen und der umlegbaren Betriebskosten abgezogen
  • Von dem sо ermittelten Reinertrag wird der auf den Bodenwert entfallende Liegenschaftszins in Abzug gebracht
  • Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Ab- schreibungskompoпente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergebenden Multiplikator kaрitalisiert. Der Multiplikator kann der Vervielfältigertabelle der Immо- WertV entnommen werden. Sofern ein Reparaturstau besteht, ist er zu beziffern und vom Ertragswert abzuziehen

Stellt sich bei diesem Verfahren heraus, dass vom Reinertrag nach Abzug des Bodenverzinsungsbetrages kein positiver Betrag für die Verzinsung des Gebäudes übrig bleibt, mundet das Ertragswertverfahren in das sogenannte Liquidationsverfahren. Hier werden vom Bodenwert die Freilegungskosten abgezogen. Dabei werden auch etwaige vertragliche Bindungen und sonstige Umstände berücksichtigt, die einer sofortigen Freilegung entgegenstehen.

Bei langen Restnutzungsdauern kann auf die Aufspaltung zwischen dem Boden- und Gebäudeertragsanteil verzichtet werden. Überschlägig kann der Ertragswert auch durch Multiplikation des Rohertrages mit einem marktüblichen Multiplikator ermittelt werden („Maklermethode“).