Welche Bedeutung hat das Grundbuch?

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Register, welches über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse eines Grundstücks zuverlässig Auskunft geben soll. Es wird vom Grundbuchamt geführt.

Um Eigentum an einem Grundstück zu erwerben bzw. für die Entstehung von Rechten am Grundstück ist die Einigung und Eintragung in das Grundbuch notwendig. Der Inhalt des Grundbuchs unterliegt dem öffentlichen Glauben, d. h. dass zugunsten desjenigen, der ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt ($ 892 (1) BGB). Auf die Eintragungen im Grundbuch muss sich also jeder Beteiligte verlassen können.

Das Grundbuch wurde früher in Papierform geführt. Diese Einzelhefte wurden jedoch bei der Umstellung auf das elektronische Grundbuch geschlossen.

Wo befindet sich das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Es führt die Grundbücher für alle im Amtsgerichtsbezirk gelegenen Grundstücke (in der Regel identisch mit dem Gebiet des jeweiligen Landkreises). Rechtspflegerinnen und Rechtspfleger sowie Serviceeinheiten bearbeiten die eingehenden Anträge.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Jedes Grundbuchblatt besteht aus dem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Der Aufbau des Grundbuchs wird im nachfolgenden Abschnitt ausführlich beschrieben.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Wer das Grundbuch einsehen will, muss ein berechtigtes Interesse darlegen (z. B. Käufer). Es müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, die unlautere Zwecke oder bloße Neugier ausschließen. Eigentümer und eingetragene Berechtigte sind gegen unbefugte Einsicht zu schützen. Ob die Einsicht in das Grundbuch zu gestatten ist, entscheidet der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle.

Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit. Da die Grundbücher mittlerweile elektronisch geführt werden, können Notare online auf die Grundbuchinhalte zugreifen. Die Grundbucheinsicht vor Ort ist gebührenfrei.

Wer ist zuständig?

Im Grundbuchamt sind der Rechtspfleger sowie die Urkundsbeamten der Geschäftsstel- le für die Bearbeitung der eingehenden Anträge zuständig. Der Richter wird nur noch ausnahmsweise bei Rechtsbehelfen in Kostensachen gegen die Entscheidung des Rechtspflegers tätig. Die Eintragung an sich bzw. Ablehnung einer Eintragung in das Grundbuch wird vom Rechtspfleger entschieden. Die Servicestelle ist u. a. zuständig für die:

  • Annahme und Präsentation (= Eingangsvermerk mit Uhrzeit) von Anträgen. Erledigung von Anträgen in eigener Zuständigkeit und die Vorlage bei den zuständigen Rechtspflegern.
  • Gestattung der Einsicht in das Grundbuch oder die dazu gehõrenden Grundakten. -Erteilung von Abschriften aus den Grundakten.
  • Erteilung von einfachen oder amtlichen Ausdrucken aus dem elektronischen Grund- buch.
  • Erhaltung der Übereinstimmung des Liegenschaftskatasters mit dem Bestandsver- zeichnis des Grundbuchs.
  • Berichtigung des Namens, Berufs oder des Wohnortes natürlicher Personen im Grundbuch.
  • Entscheidung über Ersuchen des Gerichts um Eintragung oder Löschung des Vermerks über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder Verfügungsbeschrän- kungen nach der Insolvenzordnung und des Vermerks über die Einleitung eines Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahrens.
  • Erhebung der anfallenden Kosten im eigenen Zuständigkeitsbereich.

Was ist für eine Eintragung im Grundbuch erforderlich?

Der häufigste Grund für einen Eigentumserwerb ist ein Kaufvertrag, der von einem Notar beurkundet werden muss. Durch den Abschluss eines Kaufvertrages wird man noch nicht Eigentümer des Grundstücks. Fūr die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sind Auflassung und Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Auflassung ist die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang. Sie kann im Kaufvertrag oder später in einer besonderen Urkunde vor dem Notar erklārt werden. Für die Eigentumsumschreibung kõnnen verschiedene behördliche Genehmigungen nötig sein. Darauf weist der Notar bei Beurkundung des Vertrages hin. In jedem Fall darf das Grundbuchamt den Eigentumswechsel erst eintragen, wenn die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Liegen die vertraglichen Voraussetzungen und die behördlichen Genehmigungen vor, reicht der Notar die Unterlagen mit dem Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt ein.

Soll ein Recht in Abteilung II oder III im Grundbuch eingetragen werden, ist mit dem Antrag eine Bewilligung des Eigentümers einzureichen, die notariell beurkundet oder beglaubigt sein muss.

Will jemand sein Grundstück teilen oder sollen mehrere Grundstücke zu einem Grundstück vereinigt werden, so ist auch dazu ein Antrag in öffentlich beglaubigter Form erforderlich. Neben den Notaren sind in diesen Fällen auch die dafür bestellten Beamten des Landesamts für Geoinformation und Landentwicklung (LGL, früher: Katasteramt) sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure zur Unterschriftsbeglaubigung befugt.

Ohne Mitwirkung eines Notars kann die Berichtigung des Grundbuchs im Wege der Erbfolge beantragt werden. Der Nachweis der Erbfolge ist durch Erbschein oder notariell beurkundete Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag) nebst gerichtlichem Eröffnungsprotokoll zu führen. Das Grundbuchamt übersendet einen Antragsvordruck, sobald diesem der Erbfall bekannt wird.

Ist das Amtsgericht des Grundbuchamtes auch Nachlassgericht, so kann unter Angabe des Aktenzeichens auf die Nachlassakten Bezug genommen werden. Die Erbnachweise sind in diesem Fall nicht beizufügen.

Was kosten Grundbucheintragungen?

Die Gebühren werden nach der Kostenordnung (KostO) berechnet. Maßgebend ist der Wert, den der Gegenstand des Geschäfts zur Zeit der Fälligkeit hat (der sogenannte Verkehrswert). Beim Kauf eines Grundstücks ist der Kaufpreis maßgebend, bei Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld der Nennbetrag des Rechts. Kostenschuldner ist jeder, der einen berechtigten Antrag gestellt bzw. die Kostenübernahme erklärt hat.