Immobilie geerbt – was nun?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, dann stellt sich die Frage, was Sie damit machen wollen. Möchten Sie selbst einziehen? Suchen Sie Mieter? Oder denken Sie an den Verkauf? Sie stehen also vor wichtigen Entscheidungen. Hier erhalten Sie Entscheidungshilfen dazu, wie Sie mit dem Erbe am besten vorgehen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Einen Nachlass müssen Sie entweder als Ganzes annehmen oder als Ganzes ablehnen.
  • Sie sind der Alleinerbe? Dann haben Sie es leichter, da es in einer Erbengemeinschaft häufig zu Uneinigkeiten kommen könnte.
  • Um über eine geerbte Immobilie verfügen zu können, benötigen Sie einen Erbschein.
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Erbe annehmen oder ausschlagen?

Sobald feststeht, wer und wie viel geerbt hat, müssen die Erben entscheiden, ob sie die Erbschaft annehmen oder das Erbe ausschlagen. Der Ausschlagungsgrund kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn der Nachlass überschuldet ist oder der Erbe sich in Privatinsolvenz befindet. Speziell wenn Angehörige eine Immobilie erben, stellt sich die Fragen nach Schulden des Erblassers, da diese in der Regel kreditfinanziert sind und vielfach noch hohe Darlehensraten zu zahlen sind.

Was ist ein Erbschein?

Ein Erbschein weist die aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Bevor Sie über eine geerbte Immobilie verfügen können, benötigen Sie den Erbschein. Diesen können Sie bei demjenigen Amtsgericht beantragen, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte.

Ein Alleinerbe kann den Erbschein allein beantragen. Mehrere Erben können einen gemeinschaftlichen Erbschein oder einen Teilerbschein beantragen, der die Größe des Erbanteils eines einzelnen Erben ausweist. Ein Erbschein berechtigt auch zur Einsichtnahme in das Grundbuch. Die Kenntnis von Belastungen im Grundbuch (z. B. Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten) ist für die Entscheidung über die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft bedeutsam.

Immobilie geerbt – Grundbucheintrag ändern

Falls eine Immobilie zum Nachlass gehört, dann müssen die Erben einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen (§ 82 Grundbuchordnung, GBO), da das Grundbuch unrichtig geworden ist: Der Erblasser ist im Grundbuch noch als Eigentümer eingetragen, die Erben sind jedoch aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zu Eigentümern geworden. Die Einschaltung eines Notars ist für den Berichtigungsantrag nicht erforderlich. 

Der Antrag auf Grundbuchberichtigung ist schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt zu richten, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.   

Berichtigungsantrag: Nachweis der Erbfolge erforderlich

Der Antragsteller muss dem Grundbuchamt die Erbfolge nachweisen (§ 35 GBO). Der Nachweis erfolgt grundsätzlich durch Vorlage eines Erbscheins. Der Erbfolge-Nachweis kann auch durch Vorlage eines Erbvertrages oder eines notariellen Testaments mitsamt Eröffnungsvermerk geführt werden, wenn sich die Erbfolge aus diesen Dokumenten zweifelsfrei ergibt. Auf diesem Weg lassen sich die mit der Ausstellung eines Erbscheines verbundenen Kosten einsparen. Liegt nur ein privatschriftliches oder gar kein Testament vor, so muss stets ein Erbschein beantragt werden.

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Es ist ein großer Unterschied, ob Sie Alleinerbe oder – gemeinsam mit anderen Personen – Miterbe geworden sind. Ein Alleinerbe ist alleiniger Rechtsnachfolger des Erblassers. Wenn auch andere Personen einen Teil der Immobilie geerbt haben, befinden Sie sich automatisch in einer Erbengemeinschaft, was zu Komplikationen führen kann.

Die Erbengemeinschaft

Mehrere Erben treten das Erbe unweigerlich als Erbengemeinschaft an. Dabei erhalten Miterben kein alleiniges Eigentum an den einzelnen Nachlassgegenständen, etwa an einer bestimmten Immobilie. Ein Miterbe kann also nicht über einen einzelnen Nachlassgegenstand, wohl aber über seinen Erbanteil als Ganzes verfügen. Die Verwaltung des Nachlasses durch die Miterben erfolgt gemeinschaftlich. Der Verkauf einer Immobilie erfordert gewöhnlich einen einstimmigen Beschluss der Miterben, da ihre Veräußerung meistens eine wesentliche Veränderung des Nachlasses darstellt. Durch Mehrheitsbeschluss kann eine geerbte Immobilie deshalb im Regelfall nicht verkauft werden.

Worauf ist noch zu achten?

Die Erbauseinandersetzung

Eine Erbengemeinschaft wird durch eine sogenannte Erbauseinandersetzung aufgelöst, wenn die Gemeinschaft zu keiner einstimmigen Lösung für den Umgang mit dem Nachlass findet. Die Erbauseinandersetzung erfolgt entsprechend den Regelungen eines Erbauseinandersetzungsvertrags, der nicht an eine bestimmte Form gebunden ist. Die Erbauszahlung eines Miterben beschleunigt die Erbauseinandersetzung. Jeder Miterbe darf die Erbauseinandersetzung verlangen. Diese führt normalerweise zu einer offiziellen Teilung des Nachlasses, was die Gemeinschaft beendet.

Wohnung geerbt: Verkaufen, Vermieten oder Eigennutzung?

Wenn Sie eine Immobilie erben, dann stehen Sie vor der Frage, ob Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen wollen.

Eigennutzung

Bei der Entscheidung über eine Eigennutzung sollten Sie den Zustand der Immobilie beachten. Häufig liegt ein sogenannter Renovierungsstau vor und Sie müssen verschiedene Umbaumaßnahmen und Sanierungen vornehmen. Bei einer Erbengemeinschaft sollten Sie die finanzielle Möglichkeit haben, Ihre Miterben auszuzahlen, um die Immobilie allein zu nutzen.

Vermietung

Von einer Vermietung ererbter Einfamilienhäuser wird häufig abgeraten, da sich die fälligen Instandhaltungskosten kaum auf einen einzelnen Mieter umlegen lassen und die Erwirtschaftung einer angemessenen Eigenkapitalrendite vielfach nicht möglich ist. Bei Mehrfamilienhäusern stellt sich die Renditesituation wegen der Möglichkeit einer Umlagenverteilung auf eine Mehrzahl von Nutzern oft günstiger dar.

Verkauf der Immobilie

Wenn die Immobilie für eine Selbstnutzung oder Vermietung nicht geeignet erscheint, so sollten Sie einen zeitnahen Verkauf anstreben.  Ein Verkauf ist manchmal die einzig verbleibende Möglichkeit, um Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft über die Nutzung der Immobilie zu beenden. Damit das Objekt nicht zu einem deutlich zu niedrigem oder unrealistisch hohem Preis am Markt angeboten wird, sollte die Immobilie vor Beginn der Verkaufsbemühungen von einem erfahrenen Makler bewertet werden.