Vergleichswertverfahren

Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist seit 2009 für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein– und Zweifamilienhäusern das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Hierbei sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die mit dem übertragenen Grundstück hinreichend übereinstimmen. Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich rechtlicher Art, dürfen in diesem Verfahren nicht berücksichtigt werden.

Bei der Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren gibt es zwei Variationen: Vergleichspreisverfahren und Vergleichsfaktorverfahren.

Beim Vergleichspreisverfahren werden Verkaufspreise von vergleichbaren Grundstücken verwendet. Die Gutachterausschüsse der Gemeinden bilden dazu Vergleichspreise. Teils werden auch Unterlagen herangezogen, die den Finanzämtern nach dem Verkauf ähnlicher Grundstücke vorliegen. Belastungen des Grundstücks werden nicht berücksichtigt. Anstatt der Vergleichsgrundstücke können Vergleichsfaktoren verwendet werden. Diese werden von den Gutachterausschüssen für vergleichbare Bezugseinheiten wie Raum- und Flächeneinheiten eines Gebäudes festgelegt. Bei Verwendung von nur auf das Gebäude bezogenen Vergleichsfaktoren wird auch der Bodenwert nach §179 BewG einbezogen. Beim Vergleichsfaktorverfahren wird der Vergleichswert durch Vervielfältigung des Jahresertrages (oder einer anderen Bezugseinheit) des Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses errechnet.