Verkehrswertermittlung

Die Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden wird in vielen Bereichen benötigt, da der Grundbesitz und die sich darauf befindenden Gebäude eine unterschiedliche Funktion haben. Sie dienen als Existenzsicherung, als Kapitalanlage und außerdem als Pfandobjekt bei einer Beleihung.

Gründe für Verkehrswertermittlung

  • Kauf oder Verkauf eines Grundstücks (Vermeidung von Fehlinvestitionen)
  • Erbschaften (gerechte Aufteilung oder Erbabfindung)
  • Ehescheidung (Gewährleistung von gerechter Aufteilung)
  • Begründung bzw. Auflösung von Rechten an Grundstücken
  • Beleihungen (Erzielung einer akzeptablen Kredithöhe)
  • Versicherungen (Vermeidung einer Über- oder Unterversicherung)

Jede Wertung ist letztlich der Ausdruck einer persönlichen Einschätzung. Die Orientierung an der Wirklichkeit findet beim Kauf statt. Ziel der Grundstückswertermittlung ist es, einen allgemeinen brauchbaren Wert zu liefern, der generalisierend, allgemeingültig und intersubjektiv sein muss. D.h. die subjektiven Einflüssen müssen zugunsten der Objektivierung zurückgedrängt werden. Die Marktlage wird im Wesentlichen durch das Angebot und die Nachfrage bestimmt, aber auch allgemeine und Wert bildende Faktoren beeinflussen sie.

Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufes am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind rechtliche Gegebenheiten (z.B. Grunddienstbarkeit, wie etwa ein Wegerecht oder vertraglich vereinbarte Mietbindungen), tatsächliche Eigenschaften (z.B. Entwicklungszustand des Grundstücks – erschlossen, nicht erschlossen) sowie die sonstige Beschaffenheit (z.B. großer Reparaturstau) zu berücksichtigen. Außer Betracht bleiben persönliche und ungewõhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten. Hierzu zählt etwa die Gewährung eines Freundschaftspreises, die Zahlung eines Monopolpreises, weil der Erwerber nicht auf ein anderes Grundstück ausweichen kann oder ein Zwangsverkauf.

Die Definition des Verkehrswertes ergibt sich aus § 194 BauGB.

Im Zusammenhang mit der Änderung des BauGB durch EAG-Bau 2004 wurde bei der Verkehrswert Definition zu Zwecken der Klarstellung noch der Klammerzusatz „Marktwert“ eingefügt. Damit soll die Identität des Begriffs mit dem des international gebräuchlichen Begriffs des „Market Value“ verdeutlicht werden. Damit wird auch klargestellt, dass der Verkehrswert die tatsächlichen Marktverhältnisse widerspiegeln soll. Denkbar ist, dass für den Wertermittlungsstichtag ein anderer als der zu diesem Tag tatsächlich gegebene Zustand des Grundstücks zu unterstellen ist. Ein Beispiel ist die Bewertung eines erst nach dem Bewertungsstichtag auf dem Grundstück zu verwirklichenden Projektes. Den Verkehrswert stellen Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken fest. Auch der Gutachterausschuss kann hierzu beauftragt werden.

Die Anlässe hierfür können vielfältig sein: Vermögensauseinandersetzungen zwischen Erben oder Eheleuten bei Ehescheidung, Zwangsversteigerungen, Überprüfung von finanzamtlichen Wertfestsetzungen oder Beleihungen. Zu unterscheiden ist hinsichtlich der Adressaten für solche Bewertungen zwischen Gerichtsgutachten und Privatgutachten.