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Immobilie mit Denkmalschutz
Immobilie mit Denkmalschutz
Denkmalschutz bei Immobilien – was hat das zu bedeuten?
Jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz, das anhand verschiedener Kriterien einen Denkmalschutz bestimmt. Wichtig ist, dass ein öffentliches Interesse an der Sicherung und Förderung des Gebäudes als kulturelles Erbe besteht. Neben dem Baujahr gilt auch eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung als Voraussetzungen für einen Denkmalschutz. Häufig unter Denkmalschutz stehen folgende Gebäudearten:
- Kirchen und Kapellen
- Gutshäuser
- Schlösser
- Burgen
- Stadttore
- Wassertürme
- Windmühlen
- Theater
- Wohn- und/oder Geschäftshäuser
- Kasernen
- Fachwerkgebäude
Baudenkmäler werden von der lokalen Denkmalbehörde in die Denkmalliste des jeweiligen Landkreises eingetragen. Diese Eintragung dient dazu, das denkmalgeschützte Objekt vor einem Abriss oder einer baulichen Veränderung zu schützen. Für die Eigentümer bedeutet dies natürlich Einschränkungen: Obwohl Sie sich beim Kauf einer Immobilie verpflichten, diese Instand zu halten, müssen Sie bei der zuständigen Behörde eine Genehmigung für sämtliche geplante Baumaßnahmen einholen.
Welche Arten von Denkmalschutz gibt es?
Neben den bereits erwähnten Baudenkmälern, gibt es auch Boden- und Kulturdenkmäler. Ein Bodendenkmal ist ein archäologisches Denkmal. Hier befinden sich in einem bestimmten Boden oder einem Gewässer Zeugnisse der Kulturgeschichte, wie z.B. Befestigungsanlagen oder Überreste von früheren Siedlungen. Bei einem Kulturdenkmal handelt es sich um ein von Menschenhand geschaffenes Bauwerk oder Überreste davon. Hierunter fallen z.B. Kunstwerke, Skulpturen oder Sammlungen.
Denkmalschutz im Grundbuch
Ein Denkmalschutz ist nicht direkt im Grundbuch eingetragen. In Abt. II können allerdings Denkmalschutzauflagen eingetragen sein. Daher ist es immer empfehlenswert, einen Blick in das Grundbuch zu werfen.
Welche Maßnahmen sind genehmigungspflichtig?
An einer denkmalgeschützten Immobilie darf kein Umbau ohne eine Genehmigung erfolgen. Dies gilt insbesondere für folgende Renovierungsmaßnahmen:
- Streichen von Außen- und Innenwänden
- Austausch von Türen und Fenstern
- Einbauten wie z.B. ein Aufzug
- Erneuerung des Dachstuhls
- Wechsel von Bodenbelägen
- Anbauten
- Energetische Sanierung
- Badsanierung
- Ausbau des Dachs
- Abriss
- Entkernung des Gebäudes
Sollten Sie eine nicht genehmigte Änderung an einer Denkmalschutz-Immobilie vornehmen, riskieren Sie hohe Strafen.
GUT ZU WISSEN: Da nicht immer zwangsläufig die gesamte Immobilie unter Denkmalschutz steht, sollten Sie sich als Eigentümer immer genau erkundigen, auf welchen Bereich der Denkmalschutz fällt.
Welche Kosten sind beim Denkmalschutz absetzbar?
Trotz der Einschränkungen in der Gestaltungsfreiheit ist ein Denkmalgeschütztes Objekt keine schlechte Wahl. Der Fiskus belohnt eine Investition mit erheblichen Steuererleichterungen. Je nach Verwendungszweck profitieren die Eigentümer von unterschiedlichen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
Steuervorteile für den Eigennutzer:
Sollten Sie sich entscheiden selbst in einer denkmalgeschützten Immobilie zu wohnen, können Sie über einen Zeitraum von zehn Jahren, neun Prozent der Ausgaben für Modernisierungen und Instandhaltungen abschreiben. Beim Erwerb einer gewöhnlichen Immobilie sind hingegen keine Steuererleichterungen zu erwarten.
Steuervorteile für den Vermieter:
Als Kapitalanleger profitieren Sie bei einer Sanierung von steuerlichen Vergünstigungen durch die Denkmalschutz-Afa. Die Kosten können Sie über zwölf Jahre als Werbungskosten in der Einkommenssteuererklärung abschreiben. In den ersten acht Jahren können Sie als Vermieter neun Prozent der Investitionen steuerlich absetzen und in den nächsten vier Jahren sieben Prozent. Durch die Steuererleichterung sind die Instandhaltungskosten nach zwölf Jahren komplett ausgezahlt.
Förderung bei energieeffizienter Sanierung
Die Sanierung von Dach, Fassade, Fenstern und der Heizungsanlage wird steuerlich gefördert. Eine Herausforderung sind jedoch die behördlichen Auflagen. Diese stehen den notwendigen Modernisierungsmaßnahmen oft entgegen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet seit dem 01.07.2021 zwei Förderprogramme für Immobilien mit Denkmalschutz:
- Effizienzhaus Denkmal: Das Programm bietet einen (Tilgungs-)zuschuss je Wohneinheit von 25 Prozent bei max. 120.000€ Kreditbetrag.
- Effizienzhaus Denkmal EE-Klasse: Hier erhöht sich der Wert auf 30 Prozent bei maximal 150.000€.
Vor- und Nachteile auf einen Blick
Vorteile:
+ Eigentümer besitzen eine einzigartige Immobilie mit historischer Bedeutung
+ Eigentümer profitieren von den steuerlichen Vorteilen
+ Als Vermieter lassen sich hohe Mieten erzielen
+ Eigentümer werden vom Staat durch attraktive Förderungen unterstützt
+ Denkmalschutz-Immobilie rentieren sich in der Regel als Langzeitinvestitionen
Nachteile:
- Als Eigentümer haben Sie strenge Sanierungsauflagen
- Der Eigentümer ist zur Instandhaltung des Gebäudes verpflichtet
- Aufwand und Kosten für Sanierungen oder Instandhaltungen sind oft größer als bei normalen Immobilien
- Ein schneller Wiederverkauf führt in der Regel zu finanziellen Verlusten
Was sollten Sie beim Kauf einer Immobilie mit Denkmalschutz beachten?
- Lassen Sie den Wert der Immobilie durch einen Sachverständigen oder Makler schätzen
- Nehmen Sie einen Blick auf die amtliche Denkmalliste und das Grundbuch
- Klären Sie geplante Sanierungen vorab mit der Denkmalschutzbehörde ab
- Setzten Sie anfallende Kosten bei der Steuer ab
Wir stehen Ihnen beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie mit Denkmalschutz gerne zur Seite.
