Instandhaltungskosten – Was ist das? 

Zum Werterhalt der Immobilie ist eine regelmäßige Wartung und Pflege des Gebäudes und der Haustechnik notwendig. Die Kosten für Reparaturen, Inspektionen und Erneuerungen fallen unter den Begriff Instandhaltungskosten.

Welche konkreten Kosten fallen für Instandsetzungen an?

Es wird zwischen den kalkulierbaren Steuern, Betriebskosten und Wartungen sowie unerwarteten Kosten für Reparaturarbeiten unterschieden. Darunter fallen folgende Kosten: 

• Die Grundsteuer: Der Staat erhebt für jedes Grundstück eine Grundsteuer. Diese berechnet sich aus verschiedenen Faktoren wie der Grundstücksgröße, der Lage, der Bebauungsart und dem Baujahr. Die Grundsteuer zählt zu den Instandhaltungskosten für Haus und Grundstück.
• Müll- und Abwassergebühren: Die Gemeinde legt die Höhe für die Müll- und Abwassergebühren fest. Die Höhe der Müllgebühren richtet sich nach dem Volumen der Abfalleimer eines Haushaltes. Abwassergebühren werden anhand des Frischwasserverbrauches errechnet. 
• Versicherungen: Auch verschiedene Versicherungen wie die Wohngebäude-, Hausrat- oder Haftpflichtversicherung gehören zu den Instandhaltungskosten der Immobilie. 
• Wasser-, Strom- und Heizkosten: Die Kosten werden anhand des individuellen Verbrauches von einem Haushalt errechnet. Wer auf lange Sicht hier Geld sparen will, wählt am besten ein energiesparendes Heizungs- und Wassersystem aus.
• Reparaturen und Instandhaltungen: Auch Kosten für die regelmäßige Wartung der Heizungsanlage und den Schornsteinfeger dürfen nicht unterschätzt werden. Je nach Alter und Zustand des Gebäudes fallen zusätzlich noch unterschiedlich hohe Kosten für Instandhaltungen an. 

In welchen Zeitabständen fallen die Instandhaltungskosten an?

Erfahrungen zeigen, dass viele Instandsetzungsmaßnahmen in bestimmten Intervallen notwendig sind.

• Nach etwa 5 bis 15 Jahren: Die Tapeten, Anstriche und die Dacheindeckung von Flachdächern sowie der Außenanstrich, können innerhalb der ersten Jahre fällig werden. 
• Nach etwa 20 bis 30 Jahren: Die Heizung, die Dachrinnen, die Fallrohre, die Bäder und die Küche können nach dieser gewissen Zeit anfallen.
• Nach etwa 30 bis 50 Jahren: Der Außenputz, die Fenster, sowie die Dacheindeckung können nach etwa 50 Jahren sanierungsbedürftig werden.

Wann welche Instandhaltungskosten für die Immobilie fällig werden, hängt von verschiedenen Faktoren wie z.B. dem Alter, der Bauweise, der Bausubstanz oder dem Standort der Immobilie ab. 

Die Instandhaltungsrücklage

Wohnungseigentümer sind Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft und sind somit verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage über das Hausgeld zu bilden. Für Eigentümer eines Hauses besteht diese Pflicht nicht. Doch um im schlimmsten Fall auf Rücklage zurückgreifen zu können, ist es auch als Hausbesitzer ratsam eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage gibt es drei verschiedene Berechnungsmodelle:

1. Die 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes: Diese Berechnungsmethode macht die Höhe der Rücklage vom Alter der Immobilie abhängig. Ist die Immobilie jünger als 22 Jahre, sollte eine Instandhaltungsrücklage von maximal 7,10€ pro Jahr und qm zurückgelegt werden. Ist ihr Eigenheim über 22 Jahre alt sollten es schon 9€ und ab dem 32. Jahr 11,50€ pro Jahr und qm sein.
2. Berechnung anhand dem Verband privater Bauherren: Der Verband richtet sich hier nicht nach den Angaben der Immobilie. Er empfiehlt mindestens 1,00€ pro Monat und qm für Instandhaltungsmaßnahmen zurückzulegen. 
3. Die Peterssche Formel: Viele Eigentümergemeinschaften orientieren sich an dieser Formel. Diese Formel geht davon aus, dass innerhalb von 80 Jahren das 1,5 fache der Herstellungskosten zur Instandhaltung einer Immobilie benötigt wird. Für ältere Immobilien ist diese Formel oft nicht anwendbar, dass die Herstellungskosten nicht bekannt sind.

Sind die Instandhaltungskosten steuerlich absetzbar?

Alle Kosten, die zur Erhaltung eines Gebäudes notwendig sind, können von der Steuer abgesetzt werden. Darunter fallen folgende Instandhaltungskosten: 

• Sanierung der Bäder
• Erneuerung der Heizung
• Installation energieeffizienter Anlagen
• Wärmeschutzmaßnahmen
• Sanierung von Fassade und Dach

Ausnahmen sind allerdings unbewohnbare Gebäude, die durch eine Renovierung wieder bewohnbar gemacht werden. Bei einem Hausanbau, der den Gebäudewert erheblich steigert, wird dies von Finanzamt auch nicht anerkannt.

Kann die Instandhaltungsrücklage auf den Mieter umgelegt werden?

Grundsätzlich gehören die Instandhaltungskosten nicht zu den Betriebskosten. Deshalb können diese Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Regelmäßige Wartungsarbeiten, können hingegen umlagefähig sein. Durch den Mietvertrag können auch sogenannte Schönheitsreparaturen auf den Mieter umgelegt werden.