Definition Vorkaufsrecht

Unter dem Vorkaufsrecht versteht man das dokumentierte Kaufinteresse einer Person an einer Sache, einer Immobilie oder einem Grundstück. Somit hat die vorkaufsberechtigte Person das Recht, die Immobilie im Verkaufsfall vor einem anderen Käufer zu erwerben. 

Welche Arten von Vorkaufsrechten gibt es?

Es gibt vier Arten von Vorkaufsrechten: das dingliche, das schuldrechtliche, das gesetzliche und das öffentlich-rechtliche. 

Das dingliche Vorkaufsrecht

Dieses Vorkaufsrecht ist nur bei Immobilien und Grundstücken möglich und muss immer im Grundbuch eingetragen werden. Durch die Eintragung wird eine automatische Verkaufssperre zum Schutz des Vorkaufsberechtigten bewirkt. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag hinfällig ist, wenn der Vorverkaufsverpflichtete an einen Dritten verkauft, ohne den Vorkaufsberechtigten zu informieren. Eigentümer können zum Beispiel Familienangehörige als Vorkaufsberechtigte eintragen lassen. 

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Dieses Recht regelt die Vorkaufsrechte beweglicher und unbeweglicher Sachen. Grundstücke gelten als unbewegliche Sachen. Ein Haus oder eine Eigentumswohnung hingegen gelten als beweglich. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, sondern vertraglich festgehalten. Wird die Immobilie vom Eigentümer an einen Dritten verkauft, ohne den Vorkaufsberechtigten zu informieren, verliert der Kaufvertrag hier nicht seine Gültigkeit. Der Vorkaufsberechtigte kann allerdings Schadenersatz vom Eigentümer verlangen. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht bietet sich für Mieter, die auf eigene Kosten modernisieren wollen an. So können Sie im Verkaufsfall neuer Eigentümer der Immobilie werden. Bei einem solchen Fall sollte der Vertrag von einem Notar beurkundet werden. 

Gesetzliches Vorkaufsrecht

Beim Verkauf einer Mietwohnung muss der Eigentümer dem aktuellen Mieter die Möglichkeit einräumen, die Wohnung abzukaufen, bevor dies ein Dritter tut. Hintergrund hierfür ist der Mietschutz. Durch das gesetzliche Vorkaufsrecht, soll der Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung oder einer Mieterhöhung geschützt werden. Nach der Aufteilung in Wohneigentum steht dem Mieter einmalig das Vorkaufsrecht zu. Der „teilende“ Eigentümer sollte dem Mieter die Wohnung vor den anderen Kaufinteressenten anbieten, spätestens jedoch nach Abschluss des Kaufvertrages mit einem anderen Käufer. In diesem Fall informiert der Notar den Mieter. Der Mieter hat nun die Möglichkeit, die Wohnung zu den gleichen Konditionen wie ein Dritter zu erwerben. Wenn der Mieter einwilligt, schließen Mieter und Verkäufer einen Kaufvertrag ab. Das Problem ist hierbei oft, dass Investoren bereit sind einen höheren Preis zu zahlen, als es dem Mieter möglich ist. 

Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Hier wird das Vorkaufsrecht von Gemeinden geregelt. Das öffentliche-rechtliche Vorkaufsrecht kann von den Gemeinden immer ausgeübt werden, wenn hierfür ein wichtiger Grund besteht, der dem Allgemeinwohl der Bürgerinnen und Bürger dient. Plant die Gemeinde neue Wohnungen oder ein neues Einkaufszentrum, kann dieses Recht angewandt werden. Bei einem öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht haben Privatpersonen keine Chance, die Immobilie oder das Grundstück zu erwerben. Die Gemeinde hat eine Frist von 2 Wochen, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Durch den Verkauf an ein Familienmitglied kann das Vorkaufsrecht umgangen werden. Somit entfällt das Recht für die Gemeinde. Die Eintragung ins Grundbuch ist beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht nicht notwendig.

Vorkaufsrechtsverzichterklärung – Was ist das?

Die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung wird auch Negativattest genannt. Damit bestätigt die Gemeinde gegenüber dem Grundbuchamt, dass sie auf ein bestehendes öffentliches Vorkaufsrecht verzichten. Diese Vorkaufsrechtsverzichtserklärung ist zwingend erforderlich, um die Immobilie verkaufen zu können und den neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen. 

Wie läuft der Hauskauf mit einem Vorkaufsrecht ab?

1. Eine Frist setzen

Der Vorkaufsberechtigte wird vom Verkäufer über den Verkaufswunsch informiert. Der Verkäufer setzt ihm eine Frist bis zu der er sich entscheiden muss, ob er von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.

1. Eine Entscheidung treffen

Möchte der Vorkaufsberechtigte die Immobilie kaufen, muss er innerhalb der gesetzten Frist verbindlich zusagen.

1. Den Immobilienvertrag notariell beurkunden lassen

Nachdem die Vertragskonditionen von Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem verhandelt wurden, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Gibt es bereits einen Käufer ohne Vorkaufsrecht, muss der Vorkaufsberechtigte die Immobilie zu denselben Bedingungen kaufen, die mit dem Käufer verhandelt wurden.

Verzichtet der Vorkaufsberechtigte auf den Kauf der Immobilie, kann der Eigentümer die Immobilie an einen Käufer seiner Wahl verkaufen.

Inhalt des Vorkaufsrechtsvertrags

Durch den Vorkaufsrechtsvertrag kann der Eigentümer einem Dritten das Vorkaufsrecht für eine Immobilie einräumen. Für die Rechtswirksamkeit sollten folgende Punkte im Vertrag aufgefasst sein:

• Vollständiger Name und Adressdaten der Vorkaufsverpflichteten und des Vorkaufsberechtigten
• Die Immobilienbeschreibung
• Art des Vorkaufsrechts
• Zeitraum des Vorkaufsrechts
• Klausel bezüglich Vererbung des Vorkaufsrechts
• Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts
• Die Erklärung, dass der Vorkaufsverpflichtete, den Vorkaufsberechtigten im Falle eines Verkaufs in Kenntnis setzen muss

Es ist erforderlich, den Vorkaufsrechtsvertrag notariell zu beurkunden. Zusätzlich kann der Vorkaufsberechtigte zur weiteren Absicherung mit dem Eigentümer vereinbaren, dass sein Vorkaufsrecht als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen wird.

Welche Fristen sind für ein Vorkaufsrecht maßgeblich?

Das Gesetz legt bestimmte Fristen für das Vorkaufsrecht fest, die einzuhalten sind. Gemäß § 469 Abs. 1 BGB muss der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten unverzüglich über den Inhalt des mit einem Dritten geschlossenen Vertrags informieren. Der Vorkaufsberechtigte muss schnell entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Gemäß § 469 Abs. 2 BGB beträgt die Frist bei Grundstücken zwei Monate, sofern der Verkäufer keine andere Frist festgelegt hat. Bei anderen Objekten beträgt die Frist sogar nur eine Woche.

Welche Bedingungen sind für den Erwerb eines Vorkaufsrechts zu erfüllen? 

Ein Vorkaufsrecht ist ein vertragliches Recht, das voraussetzt, dass die Vertragsparteien volljährig sind. Bei einem Vorkaufsrecht für ein Haus oder eine Wohnung gilt dieses Recht für die gegenwärtigen Mieter.

In welchen Situationen entfällt ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie ist nicht anwendbar bei Verkäufen an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge. Dies schließt auch potenziell langjährige Haushälterinnen ein. Des Weiteren entfällt das Vorkaufsrecht bei Schenkungen und Zwangsversteigerungen. Es ist wichtig zu beachten, dass ein Vorkaufsrecht nicht auf Dritte übertragbar ist und bei Tod des Vorkaufsberechtigten erlischt, es sei denn, es liegt eine testamentarische Verfügung vor.

Wann erlischt ein Vorkaufsrecht sonst noch? 

Ein Vorkaufsrecht kann in folgenden Fällen erlöschen:

• Der Vorkaufsberechtigte lässt die Frist zur Ausübung seines Rechts verstreichen.
• Der Vorkaufsverpflichtete und der Vorkaufsberechtigte erklären vor einem Notar die Löschung des Vorkaufsrechts aus dem Grundbuch.

Wie lässt sich ein Vorkaufsrecht umgehen? 

Ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, kann der Vorkaufsberechtigte nicht umgangen werden. Bei schuldrechtlichen Vorkaufsrechten in Form von Verträgen besteht theoretisch die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht zu umgehen, wenn der Notar das Dokument nicht kennt. In diesem Fall kann der Vorkaufsberechtigte keine Rückabwicklung des Kaufvertrags fordern, hat jedoch Anspruch auf Schadensersatz.

Gibt es ein Rücktrittsrecht vom Vorkaufsrecht? 

Für jede Form des Vorkaufsrechts besteht ein Rücktrittsrecht, das idealerweise im Vertrag festgehalten wird. Bei Immobilienverkäufen muss ein Rücktritt notariell dem Grundbuchamt mitgeteilt werden. Dadurch wird die eingetragene Sperre gelöscht, und der Verkauf an einen anderen Interessenten wird freigegeben.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Vorkaufsrecht? 

Ein Vorkaufsrecht bringt sowohl für den Vorkaufsverpflichteten als auch den Vorteilsberechtigten verschiedene Vor- und Nachteile mit sich. Ein Immobilienverkäufer kann ein Vorkaufsrecht, das sich nicht verhindern lässt, einschränken, da er nicht frei darüber entscheiden kann, wem er seine Immobilie verkauft. Ein Vorkaufsrecht im Erbfall oder der Erbengemeinschaft bedeutet beispielsweise, dass ein Erbe die geerbte Immobilie zunächst an seine Miterben verkaufen muss. Der Vorkaufsberechtigte profitiert in der Regel von dem Privileg, ein Vorrecht beim Verkauf einer Immobilie zu haben. Allerdings muss er von seinem Recht keinen Gebrauch machen, wenn der Preis zu hoch ist und er nicht mit dem Angebot eines Dritten mithalten kann oder möchte.

Was passiert, wenn ein Verkäufer das Vorkaufsrecht nicht beachtet? 

Wenn ein Eigentümer seine Immobilie ohne Benachrichtigung des Mieters über dessen Vorkaufsrecht verkauft oder es ihm sogar verweigert, kann der Mieter Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Nach einem Urteil des BGH richtet sich die Höhe des Schadensersatzes nach dem entgangenen Gewinn, der die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem tatsächlichen Verkaufspreis darstellt.